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Auch Mieter haben Pflichten (AG München, Urt. v. 26.08.2021 – 475 C 4123/21)

Es heißt zwar gemein hin: „Kauf bricht nicht Miete!“  Aber durch die Miete sollte auch nicht versucht werden, einen Verkauf der Mietsache zu verhindern, geschweige denn dem neuen Eigentümer sein berechtigtes Interesse an einer Besichtigung zu verweigern.

So haben es die Mieter bei Vorliegen sachlicher Gründe grundsätzlich zu dulden, dass der Vermieter auch gemeinsam mit Kaufinteressenten die Wohnung besichtigt.

Das Amtsgericht München hat in der oben genannten Entscheidung wegen der Verletzung dieser Pflicht eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB für rechtmäßig erachtet und die Mieter im Rahmen der Räumungsklage zur sofortigen Rückgabe der Wohnung §§ 546 Abs. 1, Abs. 2 , 985 BGB an den Vermieter verurteilt.

Die Mieter einer 60 m² großen Wohnung in der Münchner Maxvorstadt haben die Wohnungsbesichtigung vor deren Verkauf nicht ermöglicht. Der Vermieter hatte sich zuvor um entsprechende Termine bemüht und diese auch hinreichend angekündigt. Diese Termine wurden aber von den Mietern nicht zugelassen. Nun wollten, nach dem der Verkauf dennoch erfolgte, sich die Erwerber und neuen Eigentümer die Wohnung zumindest erstmals anschauen und vereinbarten im Zeitraum von fünf Monaten insgesamt acht Besichtigungstermine. Keiner der Termine kam zustande. Daraufhin mahnten sie die Mieter ab und kündigten sodann den Mietvertag außerordentlich.

Die Kläger waren der Ansicht, dass ihnen, allein um den Zustand der Wohnung bewerten und auch um Angaben gegenüber der finanzierenden Bank machen zu können, diese Möglichkeit offenstand und sie ein Recht zur Besichtigung haben.

Die als Entschuldigung für die verhinderten Termine von den Mietern angeführten Gründe, nämlich dass man sich einmal auf ein Onlineseminar vorbereiten musste und beim weiteren Termin sich in der Corona Quarantäne befunden habe, ließ das Gericht dagegen nicht gelten, weil es hierzu keinen hinreichenden Beweis der Mieter gab. Diese Argumente schienen daher eher vorgeschoben.

Daher sah das Gericht die Voraussetzung der außerordentlich fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB als erfüllt an.  Ein wichtiger Grund liegt immer vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies sei hier der Fall gewesen. Für eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter müssen zwar grundsätzlich besondere Gründe vorliegen. Dies war in diesem Fall aber fraglos gegeben. Da die Kläger bereits vor dem Kauf der Wohnung wegen der Verweigerung der Besichtigung durch die Beklagten keine Gelegenheit hatten, die Wohnung zu besichtigen, so steht den Klägern als Erwerber der Wohnung ein Besichtigungsrecht jedenfalls im Nachhinein zu.

 

Autor: Rechtsanwalt Frank Buchmayer

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