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Keine Nichtigkeit bei Schwarzgeldabrede über Eigentumswohnung/ Grundstückskaufvertrag (BGH, Urt. v. 15.3.2024 – V ZR 115/22)

Um Kosten für Notar und Grundstückssteuer zu sparen, vereinbaren Käufer und Verkaufer einer Immobilie notariell gelegentlich einen geringeren Kaufpreis als tatsächlich bezahlt wird. Auf den notariellen Kaufpreis fallen dann die Kosten und Abgaben an. Der Rest wird in bar scvhwarz gezahlt. Rechtlich umstritten war die Einordnung solcher Vereinbarungen. Überwiegend wurde angenommen, dass der gesamte Vertrag wegen Verstoßes gegen ein Gesetz und die guten Sitten nichtig ist gemäß §§ 134, 138 BGB.

In einem aktuellen Fall hatte der Bundesgerichtshof über diese Frage zu entscheiden (BGH, Urt. v. 15.3.2024 – V ZR 115/22). Der Beklagte verkaufte der Klägerin eine Wohnungs- und Teileigentumseinheit. Im notariellen Kaufvertrag wurde ein Kaufpreis von 120.000 EUR angegeben, obwohl tatsächlich 150.000 EUR vereinbart waren. Die Differenz von 30.000 EUR wurde in bar vor dem Beurkundungstermin gezahlt. Nachdem das Geschäft dem Finanzamt bekannt wurde, versuchten die Parteien das Geschäft rückabzuwickeln. Im Zuge dessen wurde zur Vermeidung der Schaffung unwiederbringlicher Tatsachen ein Widerspruch gegen den Eigentumserwerb der Klägerin eingetragen. Die Klägerin klagte im späteren Verlauf auf Zustimmung der Beklagen zur Löschung des Widerspruchs. Das Oberlandesgericht Braunschweig wies als Vorinstanz die Klage ab. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag sei nichtig.

Der BGH wiederum gab der Klägerin recht. Zwar sei der beurkundete Vertrag ein Scheingeschäft gemäß § 117 BGB und damit nichtig. Allerdings ist der mündlich vereinbarte Kaufvertrag über EUR 150.000 wirksam. Die eigentlich notwendige notarielle Beurkundung wurde durch die Eintragung der Klägerin in das Grundbuch geheilt. Der mündliche Vertrag ist auch nicht nichtig. Der Hauptzweck des Vertrages war der ernsthafte Leistungsaustausch – Verkauf Eigentumswohnung – und nicht die Steuerhinterziehung. Daher sei das Geschäft zwar „anstößig“, aber dennoch wirksam. Anders wäre dies bei einem Geschäft, bei dem die Steuerverkürzung Hauptzweck ist.

Autor: Rechtsanwalt Tobias Michael