Mietrecht – Soforthilfe

I. Kündigung

  1. Außerordentliche Kündigung

Nach Erhalt einer außerordentlichen Kündigung sollten Sie zunächst Ruhe bewahren und sich unverzüglich mit einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt in Verbindung setzen. Zum Ausspruch einer wirksamen außerordentlichen Kündigung benötigen Mieter, wie Vermieter einen wichtigen Grund. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Für den Mieter gilt: Als Mieter ist man allein durch die Kündigungserklärung noch nicht unmittelbar von Obdachlosigkeit bedroht. Vielmehr benötigt der Vermieter einen rechtskräftigen Räumungstitel, meist ein Räumungsurteil des zuständigen Amtsgerichts. Zunächst gilt es zu klären, was der Grund der Kündigung durch den Vermieter ist und ob dieser die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

In den meisten Fällen streiten die Parteien über einen Zahlungsverzug. In diesem Fall räumt das Gesetz dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit ein, einen tatsächlich bestehenden Zahlungsverzug auch nachträglich noch auszugleichen, so dass die Kündigung ihre Wirkung verliert. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass der Ausgleich fristgerecht erfolgen muss und von der vorgenannten Möglichkeit nur alle zwei Jahre Gebrauch gemacht werden kann.

Häufig fußt eine außerordentliche Kündigung des Vermieters auch auf Lärm und damit einhergehende Beschwerden von Nachbarn. Zudem können auch Beleidigungen des Vermieters oder einer seiner Angehörigen zu einer außerordentlichen Kündigung führen. Mitunter sollen auch Vernachlässigung der Mietsache oder die Überlassung der Mietsache an Dritte zur außerordentlichen Kündigung berechtigen. Der jeweilige Kündigungsgrund sollte hierbei mit einem Anwalt erarbeitet und von diesem beurteilt werden.

Für den Vermieter gilt: Auch der Vermieter muss bei einer außerordentlichen Kündigung nicht in Panik verfallen. Auch wenn der Mieter auszieht und die Mietsache zurücklässt, besteht der Anspruch auf Zahlung der Miete weiter fort, wenn festzustellen ist, dass die Kündigung unwirksam ist. Wenn der Mieter eine wirksame außerordentliche Kündigung ausspricht, allerdings trotzdem in der Mietsache verbleibt, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Mitunter begründet sich auch ein neues Mietverhältnis.

Der Vermieter muss nach den gegebenen Umständen zunächst abwägen, ob er an dem Mietverhältnis festhalten will oder nicht. Teilweise sind Vermieter nicht abgeneigt, wenn ein Mieter freiwillig das Mietverhältnis beenden und ausziehen will. Hier stellen sich dann jedoch viele Einzelfragen, insbesondere im Hinblick auf die Herausgabe der Mietsache, den Zustand der Mietsache, etwaige Schönheitsreparaturen und die Abrechnung von Nebenkosten.

Je nach Begehren des Vermieters und nach Kündigungsgrund sowie den weiteren Umständen gestaltet sich die weitere Vorgehensweise für den Vermieter sehr vielschichtig, sodass anwaltlicher Rat in vielen Fällen unerlässlich ist, wenn kostenintensive Folgen vermieden werden sollen. Hierbei empfiehlt es sich regelmäßig vor Rücksprache mit einem Anwalt davon abzusehen, die Mietsache eigenmächtig zu betreten, diese gar zu räumen oder die Schlösser auszutauschen.

Ob eine außerordentliche Kündigung berechtigt ist, ist im Ergebnis stets anhand der Umstände des Einzelfalls zu überprüfen. Eine pauschale Bewertung, wann eine solche Kündigung wirksam oder unwirksam ist, verbietet sich aufgrund der gesetzgeberischen Wertung, dass sämtliche Umstände des Einzelfalles anhand der Interessen beider Mietparteien miteinander abgewogen werden müssen.

Für Mieter, wie Vermieter gilt jedoch in jedem Fall: Ruhe bewahren und unverzüglich einen Anwalt kontaktieren, um folgenschwere Fehler zu vermeiden.

  1. Ordentliche Kündigung

Auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gibt keinen Anlass, mit unmittelbarer Obdachlosigkeit oder dem sofortigen Verlust des Mietzahlungsanspruches rechnen zu müssen. Im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung, die auch fristlos erklärt werden kann, sind bei ordentlicher Kündigung stets gesetzlich oder vertraglich festgeschriebene Fristen einzuhalten.

Für den Mieter gilt: Wird für eine außerordentliche Kündigung des Vermieters ein wichtiger Grund benötigt, so genügt für die Erklärung einer ordentlichen Kündigung bereits ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters beispielsweise dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Mietsache für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt oder der Vermieter die Mietsache wirtschaftlich verwerten will, durch die Vermietung allerdings hieran gehindert ist und ihm erhebliche Nachteile drohen.

Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt dabei für Mieter und Vermieter grundsätzlich drei Monate, sodass die Kündigung bis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden muss. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, wenn das Mietverhältnis bereits fünf Jahre besteht und auf neun Monate, wenn das Mietverhältnis bereits acht Jahre besteht.

Die vorgenannten Fristen können sich allerdings verringern, wenn Wohnraum nur vorübergehend vermietet wird. Dann ist es möglich vertraglich eine kürzere Kündigungsfrist zu vereinbaren.

Ausnahmsweise kann eine Wohnung jedoch auch ohne berechtigtes Interesse des Vermieters gekündigt werden. Nämlich dann, wenn der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt, in welchem die Mietwohnung liegt und insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen in dem Gebäude bestehen.

Von den vorgenannten Grundsätzen weicht das Gesetz bei vielen Fallgestaltungen mit Ausnahmeregelungen ab. Gesonderte Kündigungsvorschriften gibt es beispielsweise für Wohnraum, der vom Vermieter selbst mitbewohnt wird, für Wohnraum, der möbliert ist, bei Eintritt des Todes des Mieters oder bei einer Zwangsversteigerung der Mietsache.

Festzustellen ist, dass sich die Kündigungsgründe und die damit verbundenen Fristen sehr unterschiedlich gestalten können. Um sicher zu gehen, dass tatsächlich ein Kündigungsgrund vorliegt, der zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, der Vermieter die vorgeschriebene Kündigungsfrist einhält und die Kündigung in ihrer Form und vom Inhalt her den gesetzlichen Anforderungen entspricht, sollte unbedingt Rücksprache mit einem Anwalt gehalten werden.

Zudem kann ein Anwalt prüfen, ob die Möglichkeit besteht, gegen die Kündigung des Vermieters Widerspruch zu erheben, weil besondere Umstände beim Mieter vorliegen, welche es ihm unzumutbar machen, dass das Mietverhältnis beendet wird.

Für den Vermieter gilt: Der Mieter kann das Mietverhältnis grundsätzlich ohne Angabe von Gründen bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Dem Vermieter bleiben dabei zumindest drei Monate, um einen neuen Mieter zu finden. Aufgrund eines vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses (häufig die ersten zwölf Monate des Mietvertrages) kann es dem Mieter allerdings verwehrt sein, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Bei einem befristeten Mietverhältnis kann es dem Mieter gleichfalls verwehrt sein, das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit zu beenden.

Obwohl die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße ordentliche Kündigung durch den Mieter eher gering sind und der Vermieter sich selten gegen eine solche Kündigung wehren kann, werden immer wieder Kündigungen seitens der Mieter ausgesprochen, die aufgrund von Formmängeln keine Wirksamkeit entfalten. Unter Umständen kann der Mieter dazu gezwungen sein, erneut eine ordnungsgemäße Kündigung auszusprechen, sodass das Mietverhältnis bei Ablauf des dritten Werktags des Monats erst zu einem späteren Zeitpunkt, als zunächst angedacht, gekündigt werden kann. Der Vermieter kann sich somit den Anspruch auf Zahlung der Miete weitergehend erhalten und weitere Zeit zur Suche eines neuen Mieters gewinnen.

Häufige Formmängel sind dabei, dass die Kündigung nicht schriftlich mitgeteilt wird oder nicht von allen Mietern unterschrieben worden ist. Auch kann eine mangelhafte Vollmacht oder das Fehlen einer Vollmacht zur Zurückweisung einer Kündigung berechtigen. Hier gäbe es sodann allerdings kurze Fristen zu beachten, sodass es sich empfiehlt, auch bei einer ordentlichen Kündigung anwaltlichen Rat einzuholen.

Will der Vermieter selbst eine Kündigung aussprechen, gilt es die gesetzlichen Kündigungsgründe, -fristen und formalen sowie inhaltlichen Vorgaben zu beachten (siehe oben). Oft scheitert eine an sich berechtigte Kündigung an der fehlenden und inhaltlich ungenügenden Begründung der Kündigung. Dies ist insbesondere im Falle der Eigenkündigung zu beobachten.

Teilweise kann eine Kündigung generell unzulässig sein. Zum Beispiel, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies kann bei schwerer Krankheit des Mieters oder einer seiner Angehörigen der Fall sein.

Andererseits stehen dem Vermieter in verschiedensten Konstellationen Sonderkündigungsrechte oder erleichterte Kündigungsmöglichkeiten zur Seite. Die Kündigungsfristen unterscheiden sich hierbei allerdings teilweise sehr deutlich.

Da Gesetz und Rechtsprechung eher mieterfreundlich sind, bedarf es für eine ordentliche, wie auch außerordentliche Kündigung des Vermieters umfangreicher Vorüberlegungen und Prüfungen. Da das Gesetz teils viel Auslegungsspielraum lässt und die Rechtsprechung durch die Vielzahl an Fallgestaltungen sehr unübersichtlich und mitunter auch uneinheitlich ist, ist anzuraten, vor der Erklärung der Kündigung einen Anwalt zu Rate zu ziehen.

II. Schimmelbefall

Für Mieter wie Vermieter ist Schimmelbildung ein beinahe alltägliches Ärgernis. Der Befall von Räumlichkeiten durch Schimmel kann unterschiedlichste Gründe haben. Grundlage des Schimmels ist Feuchtigkeit – dies ist stets unumstritten. Daher streiten Mieter und Vermieter regelmäßig über die Ursache für die Feuchtigkeit.

Oftmals wird seitens des Vermieters behauptet, die Feuchtigkeit sei auf unzureichendes Heiz- und Lüftverhalten des Mieters  zurückzuführen. Doch statistische Erhebungen zeigen, dass nicht einmal in jedem zehnten Fall eine Schimmelbildung auf ein alleiniges Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Stattdessen sind überwiegend bauliche Mängel Ursache von Feuchtigkeit und Schimmelbildung. Beinahe in jedem dritten Fall von Schimmelbefall sind fehlerhaftes Heiz- und Lüftverhalten und Baumängel gemeinschaftlich verantwortlich.

Die Mietparteien sollten deshalb selbstkritisch prüfen, ob ordnungsgemäß geheizt und gelüftet worden ist bzw. bauliche Mängel auszuschließen sind. Sodann kann ein im Mietrecht versierter Anwalt mit seinen Erfahrungswerten helfen, die möglichen Ursachen zu sondieren.

Mietern und Vermietern ist gleichermaßen bei Schimmelbefall zur eigenen Entlastung sowie der möglichen Belastung der anderen Partei zu raten, den Schimmelbefall selbst und die möglichen Ursachen beweisverwertbar zu dokumentieren. Möglichkeiten sind hierbei die Dokumentation mittels Videos, Fotos und Zeugen. Etwaig kann auch ein Sachverständiger Klarheit schaffen, der allerdings aufgrund der hohen Kosten und der Frage nach der Kostentragungspflicht der jeweiligen Parteien erst nach Rücksprache mit einem Anwalt eingeschaltet werden sollte. Die Dokumentation des Schimmels und seiner möglichen Ursache(n) hilft dabei auch einem Anwalt die Sach- und Rechtslage einzuschätzen.

Für den Mieter gilt: Mieter sind bei Schimmelbefall verpflichtet, den Vermieter hierrüber zu unterrichten. Es ist an dieser Stelle anzuraten, die Mängelanzeige von einem Rechtsanwalt verfassen zu lassen. Denn mit einer solchen sind mitunter erhebliche Rechtsfolgen verbunden. Häufig hat der Mieter nicht nur Anspruch auf Beseitigung des Schimmels und seiner Ursachen, sondern auch ein Anspruch auf Minderung der Miete. Zudem sind dem Vermieter angemessene Fristen zu setzen. Zugleich kann die Minderung der Miete nicht ohne weiteres erfolgen. Ohnehin überschätzen viele Mieter die angemessene Höhe der Mietminderung, sodass es durch eine ungerechtfertigt zu hohe Minderung zu einem Zahlungsverzug des Mieters kommen kann, der den Vermieter auch zur (außerordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigten kann. Hier ist die anwaltliche Erfahrung gefragt.

Führt der Schimmelbefall zu einer Gesundheitsgefährdung, so kann auch eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter erklärt werden. Oft ist für den Mieter jedoch völlig unklar, ob eine Gesundheitsgefährdung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften tatsächlich besteht. Auch hier hilft anwaltlicher Rat. Dieser ist auch dringend anzuraten, da sich der unberechtigt kündigende und ausziehende Mieter in großer Höhe schadensersatzpflichtig machen kann.

Für den Vermieter gilt: Vermietern ist zu empfehlen, bei Ausbleiben der Miete aufgrund des Schimmelbefalls anwaltlichen Rat einzuholen, um gleichwohl wie der Mieter, Ursachen und Folgen des Schimmelbefalls  prüfen zu lassen. Das weitere Vorgehen hängt hierbei insbesondere von den Ursachen des Schimmelbefalls, der Art des Schimmels, der Intensität des Schimmels und dem Verhalten des Mieters ab.

In jedem Falle muss der Vermieter bei einem Schimmelbefall mit einer Mietminderung oder gar einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen. Deshalb müssen die Umstände des Einzelfalles zusammengetragen und rechtlich bewertet werden. Hier kann Eile geboten sein, wenn durch den Schimmel eine Gesundheitsgefährdung droht und seitens des Mieters eine außerordentliche Kündigung erwogen werden kann.

III. Lärm

Immer wieder führt Lärm zu Streit zwischen den Nachbarn und Mietparteien. Dabei ist fortwährender Lärm nicht nur unangenehm, sondern geeignet eine Beeinträchtigung der Gesundheit herbeizuführen. Nicht selten wirkt sich Lärm daher auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus und berechtigt zur Minderung der Miete. Lärm hat viele Facetten und Ursachen. Baulärm, Verkehrslärm oder nachbarschaftlicher Lärm gestalten sich daher gänzlich unterschiedlich aus und führen zu abweichenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten.

Am häufigsten belastet jedoch nachbarschaftlicher Lärm das Mietverhältnis. Führt ein persönliches Gespräch oder eine Aufforderung nicht zu einer Lärmverringerung, stellt sich die Frage, wie die Ruhe wieder hergestellt werden kann.

Doch Lärm ist nicht gleich Lärm. Vielfach beschweren sich Mieter über eine erhebliche Geräuschkulisse, die von Kindern ausgeht. Hier ist jedoch festzustellen, dass Kinder nach vielfacher rechtlicher Einschätzung grundsätzlich keinen Lärm verursachen. Vielmehr ist bei „Kinderlärm“ regelmäßig davon auszugehen, dass dieser hinzunehmen ist, sofern er sozialadäquat ist. Dies bedeutet, dass gegen Kinderlachen, Spielen, Schreien oder auch Weinen, nicht erfolgreich vorgegangen werden kann.

Anders verhält es sich bei rücksichtslosem „Kinderlärm“. Die Eltern sind grundsätzlich gehalten, den Kindern zu vermitteln, dass Lärm nur in der Weise akzeptabel ist, wie er nicht zu vermeiden ist. Freizeitaktivitäten, die allgemein draußen stattfinden, wie Fußballspielen, müssen Mieter in der nachbarlichen Wohnung ebenso wenig hinnehmen, wie erheblich lärmendes Toben, z.B. durch das Herunterspringen von Bett, Stuhl oder Tisch.

Lärm bezeichnet daher regelmäßig laute Musik, laute Unterredungen oder ständige lautstarke Auseinandersetzungen.

Für den Mieter gilt: Es können sowohl gegenüber dem Nachbarn, als auch gegenüber dem Vermieter Ansprüche geltend gemacht werden. Hierzu ist es zunächst jedoch erforderlich die Lärmquelle und –ursache festzustellen. Dies kann sich insbesondere in Mehrfamilienhäusern schwierig gestalten. Sodann wäre zu prüfen, ob der Lärm durch die Nachbarn tatsächlich ohne weiteres vermeidbar wäre oder ob etwaige Bau- oder Sanierungsmaßnahmen zu einem erhöhten Lärmpegel führen.

Können Lärmquelle und –ursache festgestellt werden, kann der Nachbar selbst zur Unterlassung aufgefordert werden. Darüber hinaus oder stattdessen kann auch der Vermieter informiert werden und dazu aufgefordert werden, den Lärm künftig zu unterbinden.

Rechtsfolge des Lärms können Mietminderung und, in anhaltenden und schwerwiegenden Fällen, auch die Kündigung des Mietverhältnisses des Nachbarn durch den Vermieter oder die (außerordentliche) Eigenkündigung des betroffenen Mieters sein.

Ohne Nachweis der fortdauernden Lärmbelästigungen ist allerdings weder eine Mietminderung, noch eine Kündigung oder Eigenkündigung wirksam durchzusetzen. Vielmehr kann der Mieter ohne entsprechende Nachweise zu seinen Lasten Überwerfungen mit dem Vermieter auslösen. Es ist daher dringend anzuraten, den Lärm beweisverwertbar zu dokumentieren. Dies kann durch Videoaufnahmen mit Ton, Audioaufnahmen, Zeugen und einem Lärmprotokoll geschehen.

Neben den privatrechtlichen Möglichkeiten steht den betroffenen Mietern auch das öffentliche Recht zur Seite. Die öffentliche Sicherheit und Ordnung wird durch Gesetze, Verordnungen oder Satzungen geschützt. Hierzu zählt auch der Schutz vor Lärm. Eine Ordnungswidrigkeitenanzeige beim Ordnungsamt oder der Polizei kann daher ebenso in Betracht gezogen werden, wie ein zivilrechtliches Vorgehen. Kurzfristig kann die Verständigung des Ordnungsamtes oder der Polizei zu Ruhe führen. Da sich hierdurch das nachbarschaftliche Verhältnis allerdings nicht verbessern dürfte, kann es angezeigt sein, die weitere Vorgehensweise zunächst mit einem Anwalt zu beraten.

Da mögliche Unterlassungsansprüche, wie auch die Mietminderung und eine Abmahnung  sowie Kündigungen strenge Voraussetzungen haben, können bei deren Unwirksamkeit zu Lasten des erklärenden Mieters gravierende Folgen eintreten. Daher ist anzuraten, bei Lärm die Sach- und Rechtslage von einem im Mietrecht versierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Für den Vermieter gilt: Teilt ein Mieter Lärm durch Nachbarn mit, so sollte dies ernst genommen werden. Reagiert der Vermieter nicht, so berechtigt dies den Mieter unter Umständen zu einer Mietminderung oder einer (außerordentlichen) Eigenkündigung. Der Vermieter sollte sich daher bemühen, die einzelnen Umstände des Lärms aufzuklären. Insbesondere kann sich bei unbeteiligten Nachbarn erkundigt werden, ob diese gleichwohl eine Lärmbelästigung feststellen konnten.

Im Hinblick auf Lärm durch Mieter ist dabei stets auch auf etwaige Ruhezeiten abzustellen. Eine Hausordnung, der Mietvertrag oder eine kommunale Gefahrenabwehrverordnung müssen stets im Rahmen der Rechtsprüfung berücksichtigt werden. Die Frage, ob der behauptete Lärm tatsächlich vorlag bzw. vorliegt ist daher in Abhängigkeit von vielen Faktoren zu beurteilen. Eine pauschale Grenze, ab wann eine Geräuschkulisse unzulässigen Lärm darstellt, gibt es nicht. Daher empfiehlt es sich zur Prüfung der Sach- und Rechtslage einen Anwalt hinzuzuziehen.

Mitunter kann der Vermieter verpflichtet sein, den lärmenden Mieter abzumahnen und aufzufordern, weitergehenden Lärm künftig zu unterbinden. Darüber hinaus kann der Vermieter bei nachweislichen und fortdauernden Lärm zu einer Kündigung des Verursachers verpflichtet sein, um den Hausfrieden wiederherzustellen. Da eine zu Unrecht erklärte Abmahnung zu Überwerfungen mit dem Mieter und eine Kündigung zu hohen Schadensersatzforderungen führen kann, sollte zuvor ein Anwalt zur Prüfung der Angelegenheit hinzugezogen werden.

IV. Übergabe der Mietsache, Schäden und Schönheitsreparaturen

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache vom Mieter an den Vermieter herauszugeben. In den allermeisten Fällen findet hierzu eine abschließende Wohnungsbesichtigung und -übergabe statt. Regelmäßig fertigen die Vermieter bei der Besichtigung ein Übergabeprotokoll an, welches der Mieter gemeinschaftlich mit dem Vermieter unterzeichnet.

Im Rahmen dieser Übergabe kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien, da der Vermieter oft nach einem längeren Zeitraum erstmalig die Wohnung begutachten kann. Die Streitfrage ist dabei oft, ob Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt worden sind oder Schäden an der Mietsache entstanden und vom Mieter verursacht worden sind.

Für den Mieter gilt: Der Mieter ist nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu unterzeichnen. Sollte der Inhalt des Übergabeprotokolls daher nicht oder zumindest teilweise nicht korrekt sein, so ist anzuraten, dass Übergabeprotokoll nicht oder nur nach Berichtigung der inhaltlichen Fehler zu unterzeichnen. In seiner Wirkung stellt das Übergabeprotokoll ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar, welches nach Unterzeichnung als grundsätzlich richtig angesehen wird, sodass im Nachhinein selten der Beweis gelingt, dass das Übergabeprotokoll inhaltlich falsch ist.

Im Ergebnis streitet das von beiden Parteien unterzeichnete Übergabeprotokoll zunächst für die Richtigkeit des darin festgehaltenen Zustands der Mietsache. Gerichtlich könnte im Zweifel allerdings auch das Gegenteil bewiesen werden. Hierzu ist es allerdings erforderlich, dass der Mieter den Zustand der Wohnung selbst beweisverwertbar gesichert hat. Dies kann insbesondere durch Videoaufnahmen, Fotos und Zeugen geschehen. Hierbei bietet es sich an, dass Zeugen beispielsweise nach der Wohnungsbesichtigung eigene Notizen und Aufzeichnungen zum Zustand der Wohnung anfertigen, auf die sich bei einer etwaigen späteren Auseinandersetzung gestützt werden kann.

In jedem Falle sollten Mieter eine Beschädigung der Mietsache weder anerkennen, noch deren Verursachung einräumen. Denn nicht selten stellt sich die Frage, ob eine vermeintliche Beschädigung der Mietsache tatsächlich einen ersatzfähigen Schaden darstellt oder gar unter eine etwaige Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen fällt. Da eine pauschale Zuordnung nicht möglich ist, empfiehlt es sich, bei der Feststellung von möglichen Schäden bereits vor der Wohnungsübergabe einen Anwalt zu kontaktieren.

Häufig monieren die Vermieter bei einer Wohnungsübergabe Beschädigungen der Mietsache und vermeintlich nicht ordnungsgemäß durchgeführte Schönheitsreparaturen. In einer solchen Situation ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Frist zur Beseitigung der Beschädigungen und zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu setzen. Aufgrund von unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln in den Mietverträgen sind Mieter jedoch vielfach zu einer Vornahme von Schönheitsreparaturen überhaupt nicht verpflichtet. Ist dies der Fall, so kann eine etwaige Nachbesserung verweigert werden.

Ob eine Schönheitsreparaturklausel allerdings tatsächlich unwirksam ist, hängt stets von der konkreten Klausel im Mietvertrag ab. Zur Vermeidung von Arbeitsaufwand und insbesondere auch von finanziellen Aufwendungen sollte vor der Wohnungsübergabe ein Anwalt mit der Prüfung der Vertragsklauseln beauftragt werden. Sofern darüber hinaus auch möglicherweise Schäden an der Mietsache bestehen, kann der Anwalt sogleich prüfen, ob der Mieter zur Behebung des Schadens verpflichtet ist.

Lässt der Mieter trotz wirksamer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und trotz Vorliegen von Schäden eine vom Vermieter gesetzte Frist fruchtlos verstreichen, so kann der Vermieter ein Unternehmen mit der Beseitigung der Schäden und der Durchführung von Schönheitsreparaturen beauftragen. Dies ist mit hohen Kosten verbunden, die sodann der Mieter zu tragen hätte. Der Eintritt solcher Kosten kann durch frühzeitige Hinzuziehung eines Anwalts vermieden werden.

Sollte der Vermieter die vorgenannten Kosten gegenüber dem Vermieter geltend machen, so kann möglicherweise die Höhe der Kosten bestritten werden. Oftmals beauftragt der Vermieter im Zuge der Beauftragung eines Handwerkerunternehmens mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen und Beseitigung von Schäden auch noch mit der Durchführung anderer Arbeiten. Darüber hinaus kommt es häufig vor, dass die Behebung der Schäden oder die Durchführung der Schönheitsreparaturen in einem viel zu großen Umfang erfolgen.

Um allerdings nachweisen zu können, dass zusätzlich in Auftrag gegebene Arbeiten oder der Umfang der durchgeführten Arbeiten nicht erforderlich waren, ist der Mieter darauf angewiesen, dass der Zustand der Wohnung genau dokumentiert ist. Auch hierfür bietet es sich an, den Zustand der Wohnung durch Videoaufnahmen, Fotos und Zeugen beweisverwertbar zu dokumentieren. Da das Bestreiten von Handwerkerrechnungen sehr vielschichtig ist, ist zu empfehlen, hiermit einen Anwalt zu beauftragen.

Für den Vermieter gilt: Der Vermieter hat im Zuge der Wohnungsübergabe häufig seit Jahren erstmals die Möglichkeit, die Mietsache zu begutachten. Es ist daher äußerst genau darauf zu achten, dass der gesamte Zustand der Mietsache beweisverwertbar dokumentiert wird. Dies geschieht in erster Linie durch ein Übergabeprotokoll. Hierbei ist darauf zu achten, dass statt allgemeiner Feststellungen, ganz konkrete Beschreibungen verwendet werden. Beschädigungen sollten im Einzelnen unter Angabe des konkreten Standortes aufgeführt werden. Zur Vermeidung von Missverständnissen oder Auslegungsproblemen sollten umfangreiche Videoaufnahmen oder Bildaufnahmen angefertigt werden. Hierbei genügt es in der Regel nicht, lediglich ein Bild im Gesamtüberblick von jedem einzelnen Raum zu fertigen, sondern es sollten die einzelnen Bestandteile des Raumes und insbesondere Schäden oder sonstige Mängel aus mehreren Blickrichtungen und Entfernungen aufgezeichnet werden.

Die Dokumentation des Zustandes der Mietsache erlangt hierbei nicht nur Bedeutung für das abzuwickelnde Mietverhältnis, sondern auch für das künftige Mietverhältnis. Denn anhand des Zustandes der Mietsache zum Zeitpunkt der Beendigung des vorhergehenden Mietverhältnisses lässt sich auch ein Rückschluss auf den Zeitpunkt eines Eintritts weitergehender Beschädigungen im anschließenden Mietverhältnis ziehen.

Sollte der Vermieter bei der Übergabe feststellen müssen, dass sich die Mietsache nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet, so kann der Mieter im Nachgang unter Fristsetzung dazu aufgefordert werden, festgestellte Schäden zu beseitigen und nicht oder nicht fachgerecht durchgeführte Schönheitsreparaturen nachzuholen. Hierbei ist allerdings zunächst zu prüfen, ob ein Schaden im Rechtssinne vorliegt, zu dessen Ersatz der Mieter auch verpflichtet ist und ob die Durchführung der Schönheitsreparaturen auch mietvertraglich in wirksamer Weise auf den Mieter übertragen worden ist.

Hierzu empfiehlt es sich, einen im Mietrecht versierten Anwalt zu Rate zu ziehen, da die Grenze zwischen ersatzfähigem Schaden und Schönheitsreparatur häufig fließend ist und die Rechtsprechung aufgrund der Vielzahl von verwendeten Schönheitsreparaturklauseln schwer überschaubar ist.

Bleibt eine Reaktion des Mieters zum Fristablauf aus, stellt sich die Frage, ob ein Dritter mit der Behebung von Schäden und der Durchführung von Schönheitsreparaturen beauftragt wird. An dieser Stelle muss der Vermieter abwägen, ob er die Kosten eines Dritten vom Mieter ersetzt verlangt. Dies sollte maßgeblich davon abhängig gemacht werden, ob ein ersatzfähiger Schaden tatsächlich vorliegt und der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet ist.

Möglicherweise kann die Mietsache auch in dem befindlichen Zustand vermietet werden. Sodann ist der nachfolgende Mieter allerdings angemessen zu entschädigen, wenn er im Folgenden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden soll. Hierzu bedarf es einer wirksamen Vertragsklausel, wobei es sich empfiehlt, diese von einem fachlich versierten Anwalt formulieren zu lassen.

In jedem Falle ist seitens des Vermieters zu beachten, dass es hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen und der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen die kurze Verjährungsfrist von lediglich sechs Monaten einzuhalten gilt.

V. Mieterhöhung

  1. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Erklärt der Vermieter, dass er die Miete erhöhen will, so steht dem Mieter eine Überlegungsfrist zu, in welchem er entweder den Mietvertrag kündigen, die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilen oder die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern kann.

Für den Mieter gilt: Von seinem bestehenden Sonderkündigungsrecht muss der Mieter jeweils bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung Gebrauch machen.  Eine Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

Möchte der Mieter allerdings an dem Mietverhältnis festhalten, so muss er bei Einverständnis mit der Mieterhöhung die erforderliche Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens erklären. Eine solche Erklärung sollte keinesfalls unüberlegt oder gar spontan erklärt werden – insbesondere auch nicht mündlich, denn eine Zustimmungserklärung ist an keine Form gebunden. Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, so kann er die Zustimmung verweigern. Will der Vermieter weiterhin die Miete erhöhen, so muss er auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.

Binnen der gesetzlich eingeräumten Überlegungsfrist hat der Mieter demnach Gelegenheit, das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters auf formelle und inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen. Für eine wirksame Mieterhöhung muss der Vermieter hohe Voraussetzungen erfüllen, denn eine solche ist nur unter Einhaltung enger gesetzlicher Vorgaben möglich. Da die Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung hoch und die Überlegungsfrist kurz ist, ist dem Mieter stets anzuraten, zur Beratung einen versierten Anwalt aufzusuchen und das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters prüfen zu lassen.

Für den Vermieter gilt: Eine Mieterhöhung aufgrund vertraglicher Vereinbarung bzw. im Zuge einer einvernehmlichen Vertragsänderung ist ohne weiteres möglich. In aller Regel wird der Mieter jedoch nicht ohne Veranlassung in eine erhöhte Miete einwilligen, weshalb es seitens des Vermieters besonderer Argumente bedarf. Beispielsweise können Zugeständnisse an den Mieter gemacht werden. Begehrt der Mieter etwa bauliche Veränderungen, die der Einwilligung des Vermieters bedürfen, könnte im Gegenzug die Miete erhöht werden.

In der überwiegenden Anzahl der Fälle kommt jedoch allein eine einseitige Mieterhöhungserklärung in Betracht, welche aufgrund der gesetzlichen Regelungen nur eingeschränkt möglich ist.

Eine Mieterhöhungserklärung ist zumindest in Textform zu erklären und zwar ausschließlich durch den Vermieter selbst oder einen bevollmächtigten Dritten. Damit die Erklärung eines Dritten nicht vom Mieter zurückgewiesen werden kann, sollte der Erklärung eine Vollmacht beigefügt werden. Die Erklärung muss bei mehreren Vermietern auch von sämtlichen Vermietern erklärt werden und sich dabei an alle Mieter richten. Der Mieter muss hierbei ordnungsgemäß zur Zustimmung aufgefordert werden, eine bloße Mitteilung genügt nicht.

Die Mieterhöhungserklärung muss begründet werden. Hier kann sich lediglich auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder Vergleichswohnungen gestützt werden. Ermittelte Mieten von Immobilienportalen im Internet genügen hingegen nicht.

Zu beachten ist hierbei zunächst die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem gilt die Kappungsgrenze. So darf der Vermieter innerhalb von drei Jahren die Miete nicht mehr als 20 % erhöhen, wobei mancherorts eine Kappungsgrenze von lediglich 15 % gilt. Darüber hinaus ist eine Sperrfrist von 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung zu beachten, sodass dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung erklärt werden darf.

Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, verbleibt dem Vermieter lediglich der Klageweg. Entscheidet sich der Vermieter dazu, die Mieterhöhung gerichtlich durchzusetzen, sollte er sicher sein, dass die Mieterhöhungserklärung formell und inhaltlich korrekt ist. Ansonsten drohen hohe Prozesskosten. Zudem müsste die Mieterhöhung noch einmal ordnungsgemäß erklärt werden. Durch den teilweise ganz erheblichen Zeitablauf „verliert“ der Vermieter Miete, die er bei korrekter Mieterhöhung erhalten hätte.

Aufgrund einer hinzukommenden Vielzahl an Einzelfragen empfiehlt es sich, bereits vor Erklärung der Mieterhöhung anwaltlichen Rat einzuholen. Denn oft sind Mieterhöhungsbegehren unwirksam oder zumindest teilweise unzulässig, weil Drittmittel nicht berücksichtigt werden, die Grundmiete falsch berechnet wird, Modernisierungsmieterhöhungen fehlerhaft angerechnet werden, eine zwischenzeitliche Neuvermietung als unerheblich erachtet wird, die tatsächliche Wohnfläche unberücksichtigt bleibt oder bereits eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.

  1. Mieterhöhung durch Modernisierung

Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, so ist er berechtigt, die Miete zu erhöhen. Doch sind auch hierbei enge gesetzgeberische Vorgaben zu beachten.

Zunächst ist die Modernisierung von der bloßen Instandhaltung und Instandsetzung abzugrenzen, denn bei reinen Erhaltungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhung unzulässig. Modernisierungsmaßnahmen sind hierbei bauliche Veränderung, durch die im Wesentlichen Energie- oder Wasser eingespart werden, der Gebrauchswert nachhaltig erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden oder neuer Wohnraum geschaffen wird. Modernisierungen hat der Vermieter ordnungsgemäß anzuzeigen und der Mieter grundsätzlich zu dulden. Eine Mietminderung für die Dauer von drei Monaten kann zumindest bei einer energetischen Modernisierung ausgeschlossen sein.

Für den Mieter gilt: Eine Duldungspflicht des Mieters entfällt, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Ob eine solche Härte vorliegt, lässt sich nur am Einzelfall selbst unter Berücksichtigung sämtlicher vorliegender Umstände beurteilen, so dass anzuraten ist, unverzüglich nach Erhalt der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen einen Anwalt zu Rate zu ziehen.

Liegt eine entsprechende Härte tatsächlich vor und sind die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt, ist diese nebst den vorliegenden Umständen des Einzelfalles dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Ausnahmsweise kann eine Anzeige der Härte auch noch nach Fristablauf erfolgen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt oder wenn der Mieter auf den Härteeinwand nicht hingewiesen worden ist. Spätestens jedoch bis zum Beginn der Maßnahmen, müssen die einzelnen Umstände dem Vermieter dargelegt worden sein.

Will der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen weder dulden, noch eine Härte geltend machen, so kann er auch von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Monats, welcher auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, kündigen. Eine Kündigung ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Auch dies hängt vom vorliegenden Einzelfall ab, sodass es sich empfiehlt, anwaltlichen Rat einzuholen.

Für den Vermieter gilt: Der Vermieter ist verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor deren Beginn in Textform anzukündigen. Hierbei sind die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in ihren wesentlichen Zügen, der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme und der Betrag einer etwaig zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten anzugeben. Zudem muss der Mieter auf den möglichen Einwand einer Härte hingewiesen werden. Diese Pflichten entfallen jedoch, wenn die Modernisierungsmaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt. Dies hängt allerdings vom vorliegenden Einzelfall ab, sodass anzuraten ist, bereits vor der Veranlassung von Modernisierungsmaßnahmen einen Anwalt hinzuzuziehen.

Ist eine Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt, hat der Mieter, sofern nicht eine Härte vorliegt, die Maßnahme zu dulden. Ob eine Härte vorliegt ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Will sich der Mieter auf eine Härte berufen, so muss er dies bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen. Ausnahmsweise kann die Anzeige einer Härte auch noch nach Fristablauf erfolgen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Spätestens jedoch bis zum Beginn der Maßnahmen, müssen die einzelnen Umstände dargelegt worden sein. An das Vorliegen einer Härte und an ein fehlendes Verschulden des Mieters stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Der Vermieter muss jedenfalls hinsichtlich der Härte eine konkrete Abwägung treffen. Insoweit empfiehlt es sich, einen versierten Anwalt mit der Prüfung zu beauftragen.

Im Falle einer Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter grundsätzlich mit einer Mietminderung oder (Sonder-)Kündigung des Mieters rechnen. Eine Mietminderung kann jedoch bei energetischen Modernisierungen ausgeschlossen sein. Problematisch ist jedoch aus Sicht des Vermieters oft die Abgrenzung zwischen Erhaltungsmaßnahme und Modernisierung, wobei diese häufig zusammenfallen.

Handelt es sich bei den vom Vermieter durchgeführten Maßnahmen tatsächlich um Modernisierungs- und nicht nur um bloße Erhaltungsmaßnahmen, so darf der Vermieter die Jahresmiete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Betrifft die Modernisierung mehrere Wohnungen, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die ohne Modernisierung erforderlich gewesen wären, sind allerdings in Abzug zu bringen. Gleiches gilt für erhaltene Drittmittel aus öffentlichen Haushalten.

Eine Mieterhöhung ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Mietsache lediglich in den Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Die Mieterhöhung ist grundsätzlich ab dem Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig. Diese Frist kann sich unter Umständen verlängern, wenn der Vermieter seine Ankündigungspflicht verletzt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % über der angekündigten Erhöhung liegt.

 

Nach allem ist festzustellen, dass in mietrechtlichen Angelegenheiten oft kurze Fristen gelten, die insbesondere für den Bestand des Mietvertrages oder die Höhe der Miete von entscheidender Bedeutung sind. In jedem Falle sollte daher der anwaltliche Rat in mietrechtlichen Streitigkeiten so zeitig wie möglich eingeholt werden, um tatsächliche und rechtliche Nachteile zu vermeiden.

Zu einem Erstgespräch sollten Mieter, wie Vermieter sämtliche relevanten Unterlagen und Beweismittel mitbringen und dem Anwalt vorlegen. Dies gilt insbesondere und soweit vorhanden für Mietverträge, Hausordnungen, Abmahnungen, Forderungsschreiben, Betriebskostenabrechnungen, sonstigen Schriftwechsel und Videos, Fotos, Audioaufzeichnungen sowie Namen nebst Anschrift von Zeugen.