Wohnungseigentumsrecht – Soforthilfe

Ist ein Wohnungseigentümer mit der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung nicht einverstanden, so stellt sich die Frage, ob der entsprechende Beschluss angefochten werden kann. Von Gesetzes wegen können ungültige Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren gefasst worden sind, binnen einer Frist von einem Monat nach Beschlussfassung mit der Anfechtungsklage angegriffen werden. Die Klage richtet sich hierbei gegen die übrigen Wohnungseigentümer und ist binnen einer Frist von zwei Monaten nach Beschlussfassung zu begründen.

Für nichtige Beschlüsse gelten die vorgenannten Fristen allerdings nicht. Vielmehr kann die Nichtigkeit auch noch nach vielen Jahren festgestellt werden. Nichtig sind Beschlüsse, die gegen den Kernbereich der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffende Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verstoßen. Darüber hinaus jedoch auch bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, bei Sittenwidrigkeit und bei fehlender Beschlusskompetenz.

Die Grenze zwischen ungültigem und nichtigem Beschluss ist dabei häufig fließend, sodass vor Erhebung der Anfechtungsklage und unverzüglich nach Beschlussfassung anwaltlicher Rat eines im Wohnungseigentumsrecht versierten Anwalts eingeholt werden sollte.

Um Überwerfungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden, sollte eine Anfechtungsklage nur bei hinreichender Erfolgsaussicht erhoben werden, um die Bestandskraft des anzugreifenden Beschlusses zu verhindern. Der Beschluss ist hierbei auf seine formelle und inhaltliche Richtigkeit hin zu überprüfen.

Die ordnungsgemäße Einladung aller Eigentümer ist hierbei ebenso zu prüfen, wie die ordnungsgemäße Angabe der Tagesordnungspunkte oder die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Zu beachten gilt jedoch, dass nicht jeder Formmangel auch unmittelbar zu einer Ungültigkeit des Beschlusses führt. Verstößt ein Beschluss gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung oder das Bestimmtheitsgebot, so ist er inhaltlich falsch. Ob ein Beschluss formell und inhaltlich fehlerhaft ist, lässt sich dabei nicht pauschal beantworten. Stattdessen ist stets unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob ein formeller oder inhaltlicher Fehler des Beschlusses vorliegt und dieser erfolgreich angefochten werden kann.

Die gefassten Beschlüsse sind trotz etwaig erhobener Anfechtungsklage (schwebend) wirksam, sodass die beschlossenen Maßnahmen ohne weiteres ausgeführt werden können. Hat die Anfechtungsklage Erfolg, so kann verlangt werden, dass die Beschlussumsetzung rückgängig gemacht wird. Bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung über die Anfechtung kann jedoch viel Zeit vergehen. Durch die Umsetzung des Beschlusses können für den einzelnen Wohnungseigentümer allerdings ganz erhebliche Nachteile entstehen. Wenn zudem zu befürchten ist, dass die Maßnahme nicht mehr rückgängig zu machen ist, kann es angezeigt sein, den Erlass einer einstweiligen Verfügung zu beantragen, sodass die Beschlussumsetzung bis zur Entscheidung über die Anfechtungsklage auszusetzen wäre. Für den Erlass einer einstweiligen Verfügung bestehen jedoch hohe gesetzliche Voraussetzungen, wobei maßgeblich auf den vorliegenden Einzelfall abzustellen ist. Auch diesbezüglich empfiehlt es sich daher, anwaltlichen Rat einzuholen und die weitere Vorgehensweise mit einem Anwalt abzustimmen.