Miet-und Wohnungseigentumsrecht

Bereits vor einigen Jahren hat der BGH (Urteil vom 22.6.2012 – V ZR 190/11 m.w.N.) festgestellt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu bemessen ist. Die Wohnungseigentümer haben nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt, also kein wichtiger Grund gegen eine Bestellung des Verwalters spricht. Eine Verwalterbestellung entspräche demnach nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung nicht hinreichend prüften, ob der Verwalter über eine Bonität verfügt, welche erwarten lässt, dass die Aufgaben des Verwalters ordnungsgemäß erfüllt werden.

Unter Bezugnahme auf die vorgenannte Rechtsprechung des BGH hat in einer jüngeren Entscheidung das LG Karlsruhe (Urteil vom 10.5.2016 – 11 S 41/15) entschieden, dass einer ordnungsgemäßen Verwalterbestellung grundsätzlich nicht entgegenstehe, dass der Verwalter eine UG (haftungsbeschränkt) sei. Die Wohnungseigentümer würden jedoch den ihnen zukommenden Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn sie ein Unternehmen zum Verwalter bestellten, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann. Denn ein solches Unternehmen biete keine hinreichende Gewähr dafür, dass es auf Dauer einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrechterhalten und seiner Aufgabe als Verwalter gerecht werde, insbesondere die ihm anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu verwalten werde. Auch sei dann nicht sichergestellt, dass die Gemeinschaft im Haftungsfall Ersatz erhalte.

Eine anlasslose Bonitätsprüfung erachtet das LG Karlsruhe, wie auch der BGH, allerdings als nicht erforderlich. Vielmehr bestehe erst dann Veranlassung zu einer Prüfung der Bonität, wenn hierzu unter objektiver Betrachtung Anlass gegeben sei. Als Anhaltspunkt für diese Beurteilung könne u.a. das Stammkapital der Gesellschaft (hier: 800,00 €) dienen. Sodann sei durch die Wohnungseigentümer zu klären, ob der Verwalter zahlungsfähig und kreditwürdig sei, mitunter auch weitergehende Mittel und Sicherheiten bestünden.

Den auf der Verwalterbestellung aufbauenden Beschluss habe das Amtsgericht mangels ausreichender Bonität des Verwalters und hinreichender Bonitätsprüfung der Wohnungseigentümer zutreffend für ungültig erklärt. Die Berufung wurde daher zurückgewiesen.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Von Gesetzes wegen kann der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Ob der Einfall von Sonnenlicht auf das nachbarliche Grundstück durch Reflektionen aufgrund einer Photovoltaikanlage von dem betroffenen Nachbarn geduldet werden muss oder sich der Lichteinfall mit seinen Blendwirkungen als wesentliche Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks darstellt, hatte nunmehr das OLG Düsseldorf (Urteil vom 21.7.2017 – I-9 U 35/17) zu entscheiden.

Insoweit hat das OLG Düsseldorf festgestellt, dass der Nachbar in den Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstückes ganz erheblich beeinträchtigt ist und demnach die Blendwirkungen durch die Photovoltaikanlage nicht hinnehmen muss. Dies gilt nach Auffassung des OLG Düsseldorf jedenfalls dann, wenn sich, wie im vorliegenden Fall, ergäbe, dass an mehr als 130 Tagen im Jahr eine erhebliche Blendwirkung auf dem Nachbargrundstück zu verzeichnen sei.

Vorliegend handelte es sich bei den Blendwirkungen zum Teil um sogenannte Absolutblendungen, bei denen eine sehr hohe Leuchtdichte festzustellen ist, sodass im Gesichtsfeld des Betroffenen bereits Schutzreflexe (Zukneifen der Augenlider, Abwenden des Kopfes und der Augen) einsetzen. Im Übrigen zeigten sich die Blendwirkungen in Benennungen mit Nachbildern (auch Phantombilder genannt). Von den Blendwirkungen war das nachbarliche Grundstück bis zu 2 Stunden täglich und zeitweise auch über die gesamte Grundstücksbreite betroffen.

Im Rahmen der rechtlichen Würdigung hatte das Gericht auch die gesetzgeberische Wertentscheidung zugunsten der Förderung von Photovoltaikanlagen berücksichtigt. Das OLG Düsseldorf stellte zwar grundsätzlich fest, dass der Gesetzgeber mit dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) die Errichtung und den Betrieb von Photovoltaikanlagen fördern wolle. Doch könne diese Wertentscheidung nicht dazu führen, dass auf die Belange der Nachbarschaft keine Rücksicht mehr genommen werden müsse. Insbesondere ergäbe sich aus der gesetzgeberischen Wertung keine allgemeine Duldungspflicht des Nachbarn.

Zudem sei die Blendwirkung durch die Photovoltaikanlage bezüglich des streitgegenständlichen Sachverhalts auch nicht als ortsüblich von den Nachbarn hinzunehmen. Gerade das Element der Ortsüblichkeit zeigt allerdings, dass es – und dies hat das OLG Düsseldorf auch ausdrücklich festgestellt – stets auf eine umfassende Einzelfallprüfung an, wobei die jeweilige konkrete Beeinträchtigung für das Nachbargrundstück geprüft werden müsse.

Mit seiner Entscheidung schließt sich das OLG Düsseldorf der wohl herrschenden Meinung in der Rechtsprechung an. So hat bereits das OLG Karlsruhe (Urteil vom 13.12.2013 – 9 U 184/11) entschieden, dass Blendungen durch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Wohnhauses vom Nachbarn nur dann zu dulden sind, wenn die Beeinträchtigungen für diesen nur unwesentlich sind. Der Rechtsbegriff der Wesentlichkeit kann allerdings ausschließlich anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalles geprüft werden.

Maßstab ist dabei das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen. Aus Sicht eines solchen Durchschnittsmenschen müssen die Dauer der Blendungen, die Intensität der Lichtreflexe und die konkreten Auswirkungen auf die Nutzung des Nachbargrundstücks bewertet werden. Rechtsverbindliche Grenzwerte oder andere einschlägige Regelungen über die Zulässigkeit der Lichtintensität und des entsprechenden Umfangs existieren nicht.

Ergibt sich letztlich die Wesentlichkeit der Grundstücksbeeinträchtigung durch den reflektierten Lichteinfall, führt dies noch nicht ohne weiteres zu einem Unterlassungsanspruch des Nachbarn. Vielmehr hat dieser eine wesentliche Beeinträchtigung durch die Blendwirkungen hinzunehmen, wenn die Blendwirkungen durch eine ortsübliche Benutzung des Verursachungsgrundstückes herbeigeführt werden.

Es stellt sich sodann also die Frage, ob die Installation und der Betrieb von Photovoltaikanlagen auf Hausdächern im Wohngebiet der betroffenen Grundstücke ortsüblich sind und darüber hinaus auch die konkret verursachten Beeinträchtigungen (hier: Blendwirkungen) für andere Nachbarn ortsüblich sind. Ergibt sich jedoch nicht, dass durch andere Photovoltaikanlagen im selben Wohngebiet Blendwirkungen auf Nachbarhäuser in etwa gleicher Art und gleicher Intensität verursacht werden, hat der beeinträchtigte Nachbar einen entsprechenden Anspruch gegen den Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück die Photovoltaikanlage betrieben wird, auf Unterlassung der jeweiligen Beeinträchtigungen.

Sowohl im Falle des OLG Düsseldorf, als auch im Falle des OLG Karlsruhe wurde der Verwender der Photovoltaikanlage dazu verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu treffen, um künftige Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks zu verhindern.

In diesem Zusammenhang stellt sich naturgemäß auch die Frage, ob der Betreiber einer Photovoltaikanlage seinerseits unzulässig beeinträchtigt wird, wenn der Nachbar den Einfall von Sonnenlicht auf die Photovoltaikanlage ganz oder teilweise verhindert.

Diesbezüglich hat bereits das LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom 16.10.2012  – 12 O 3652/12) entschieden, dass zumindest die teilweise Verhinderung von Sonnenlichteinfall auf eine Photovoltaikanlage lediglich eine negative Einwirkung darstellt und nicht als Eigentumsstörung zu bewerten ist. Nach Auffassung des LG Nürnberg-Fürth kann sich ein Unterlassungsanspruch des beeinträchtigten Grundstückseigentümers gegen den, den Lichteinfall verhindernden, Nachbarn aus dem Grundsatz von Treu und Glauben herleiten oder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ergeben.

Insoweit sei allerdings eine etwaige Duldungspflicht des betroffenen Grundstückseigentümers zu prüfen. Diese könne sich daraus ergeben, dass die Verhinderung des Lichteinfalls aus der ortsüblichen Benutzung des Nachbargrundstücks folge und nicht durch Maßnahmen verhindert werden könne, welche dem Nachbarn wirtschaftlich zumutbar seien.

Im Ergebnis muss also der beeinträchtigte Grundstückseigentümer die Verhinderung von Lichteinfall auf seine Photovoltaikanlage hinnehmen, wenn die Verhinderung nicht auf einer Schädigungsabsicht des Nachbarn beruht, aus der ortsüblichen Benutzung des Nachbargrundstücks folgt und eine Beseitigung der Beeinträchtigung für den Nachbarn wirtschaftlich unzumutbar ist.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Von Gesetzes wegen hat grundsätzlich der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen. Hierzu gehören auch die Betriebskosten, sodass mietvertraglich im Allgemeinen vereinbart wird, dass der Mieter die Betriebskosten der Mietsache trägt. Oft kommt es infolgedessen zum Streit ob und in welcher Höhe Betriebskosten angefallen sind.

Das AG Saarbrücken (Urteil vom 7.10.2016 – 36 C 348/16) hatte kürzlich zu entscheiden, ob der Mieter auch die Nutzerwechselkosten des Energieversorgers zu tragen hat, wenn er unterjährig aus der Mietsache auszieht. Der Vermieter hatte die Kosten, welche der Energieversorger für die Zwischenablesung in Rechnung gestellt hatte, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt. Nachdem der Mieter sich weigerte, die Kosten hierfür zu tragen, erhob der Vermieter Zahlungsklage.

Die Nutzerwechselkosten stellen nach Ansicht des AG Saarbrücken keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Denn Betriebskosten seien nur Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Gebäude sowie der Anlagen und Einrichtungen entstehen. Die Kosten, welche durch einen Mieterwechsel entstehen, seien allerdings nur einmalige Aufwendungen. Voraussetzung der Umlagefähigkeit sei jedoch, dass Kosten nicht notwendig jährlich, jedoch in einem regelmäßigen Turnus anfallen. Darüber hinaus sei bei der Umlage von Gesamtkosten ein ordnungsgemäßer Verteilerschlüssel anzuwenden.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Hat eine Mietwohnung einen Mangel, der deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, kann der Mieter, sofern der Mangel nicht nur unerheblich ist, die Miete mindern. Ist die Mietminderung allerdings ganz oder teilweise unberechtigt, kann eine Mietminderung auch zu einem Zahlungsverzug des Mieters führen, infolgedessen der Vermieter eine Kündigung erklären und zur Räumung der Wohnung erforderlichenfalls einen Räumungsprozess führen kann. Die Mietparteien streiten in diesem Falle regelmäßig um die Berechtigung zur Mietminderung.

Im Rahmen eines solchen Räumungsverfahrens hatte der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 21.2.2017 – VIII ZR 1/16) nunmehr zu entscheiden, welche Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters zum behaupteten Mangel zu stellen sind. Der Mieter wohnte vorliegend im vierten Obergeschoss eines hellhörigen Mehrfamilienhauses. Seit langem rügte der Mieter u.a. laute Klopfgeräusche, festes Getrampel und Möbelrücken aus der über ihm liegenden Nachbarwohnung. Aufgrund dieser Lärmbelästigungen minderte er die Miete, worauf hin der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs außerordentlich kündigte.

Zunächst hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass Ausgangspunkt einer Mietminderung nicht deren Ursache, sondern vielmehr die für den Mieter nachteiligen Auswirkungen bei der Nutzung der Wohnung sei. Es komme daher nicht darauf an, ob die von dem Mieter in Bezug genommenen Ursachen zu den beanstandeten Lärmbelästigungen geführt haben, sondern darauf, ob die dargelegten Lärmbelästigungen tatsächlich existiert haben.

Da die Mietminderung bereits von Gesetzes wegen eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast, wenn er einen konkreten Sachmangel vortrage, welcher die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag brauche der Mieter dabei ebenso wenig vorzutragen, wie eine Ursache des Mangels. Diese sei ohnehin regelmäßig nicht bekannt, da der Mieter als Laie eine Lärmquelle weder einer bestimmten Wohnung zuordnen könne, noch darlegen könne, dass der Lärm auf ein unangemessenes und nicht mehr sozialadäquates Wohnverhalten anderer Mieter, auf einen mangelhaften Schallschutz oder auf einer Kombination mehrerer Ursachen zurückzuführen sei. Benennt der Mieter eine, aus seiner Sicht zutreffende, Lärmursache könne hieraus nicht gefolgert werden, dass der Mieter eine Mietminderung nur dann vornehmen wolle, wenn auch tatsächlich die vermutete bzw. benannte Ursache und nicht eine andere Quelle der Lärmbelästigung sei.

Demnach seien die Gerichte dazu verpflichtet, nach Darlegung eines konkreten Sachmangels durch den Mieter, die für das Vorliegen des behaupteten Mangels angebotenen Beweise zu erheben. Dies könne beispielsweise durch Zeugenbeweis oder ein Sachverständigengutachten erfolgen. Streitgegenständlich hatte der Mieter über die beanstandeten Lärmbelästigungen sogenannte Lärmprotokolle erstellt. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs bedarf es solcher Protokolle jedoch nicht, wenn der (wiederkehrende) Mangel ausreichend beschrieben wird.

Weitergehend führt der Bundesgerichtshof aus, dass der Mieter regelmäßig in seiner Wohnung lediglich den Schallschutz erwarten könne, welcher dem Standard zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes entspricht. Ob der Schallschutz des jeweiligen Gebäudes diesem Standard entspreche, könne allerdings allein durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Die Instanzengerichte seien daher verpflichtet, ein solches Gutachten einzuholen und zwar unabhängig davon, ob der Mieter ausdrücklich geltend mache, dass die Nichteinhaltung der Schallschutzvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes Ursache des Lärms sei.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Will ein Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich kündigen, muss ihm hierfür ein berechtigtes Interesse zur Seite stehen. Ein solches Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Hinsichtlich einer solchen Eigenbedarfskündigung ist bereits lange höchstrichterlich entschieden, dass sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig macht, wenn er einen Eigenbedarf vortäuscht. Eine solche Verpflichtung zum Ersatz des entstandenen Schadens besteht aber dann nicht, wenn der Bedarf nachträglich entfallen ist.

Welche prozessualen Darlegungspflichten den Vermieter im Falle des Bedarfswegfalls treffen, hat nun der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.3.2017 – VIII ZR 44/16) entschieden. Vorliegend hatte der Vermieter dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung erklärt. Diese begründete er mit der Notwendigkeit, in der streitgegenständlichen Wohnung einen Hausmeister unterbringen zu wollen. Nach dem Auszug des Mieters wurde die Wohnung allerdings von einer Familie bezogen, die mit keinerlei Hausmeistertätigkeiten betraut wurde.

Der Mieter verlangte daher Schadensersatz hinsichtlich der Umzugskosten und der höheren Miete seiner neuen Wohnung. Der Vermieter verteidigte sich damit, dass der Hausmeister, welcher ursprünglich in die streitgegenständliche Wohnung einziehen sollte, erst nach dem Auszug des gekündigten Mieters mitgeteilt habe, er könne aus gesundheitlichen Gründen (u.a. Kniebeschwerden) nicht in die Wohnung im dritten Obergeschoss einziehen.

Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass die Tatrichter der Instanzengerichte verpflichtet seien, den Prozessstoff vollständig und sorgfältig zu würdigen. Hierzu gehöre auch, sich mit unter Beweis gestellten Einwänden des Mieters zur Glaubhaftigkeit einer Zeugenaussage auseinanderzusetzen und anderem Vortrag des Mieters nachzugehen.

Dabei bestehe grundsätzlich der Verdacht, dass der geltend gemachte Eigenbedarf nur vorgeschoben sei, wenn der Vermieter im Anschluss an den Auszug des gekündigten Mieters seinen Selbstnutzungswillen nicht umsetze. Deshalb obliege es dem Vermieter im Rahmen einer sekundären Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs substantiiert und plausibel vorzutragen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs genügte es vorliegend nicht, dass der Vermieter lediglich mitgeteilt hatte, der Hausmeister habe sich erst „in der ersten Novemberwoche überlegt und mitgeteilt, dass er die Wohnung wegen seiner Kniebeschwerden“ nicht beziehen wolle, weil diese ungeeignet sei. Vielmehr hätte der Vermieter auch zu den Vertragsverhandlungen, dem voraussichtlichen Mietbeginn und der genauen Miethöhe vortragen müssen. Mangels substantiiertem und plausiblem Vortrag des Vermieters hätte das zuständige Landgericht das Vortäuschen des Eigenbedarfs als unstreitig behandeln müssen.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Will ein Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich kündigen, muss ihm hierfür ein berechtigtes Interesse zur Seite stehen. Ein solches Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Eine solche Eigenbedarfskündigung kann darüber hinaus nach der Instanzenrechtsprechung auch dann erklärt werden, wenn der Vermieter die Wohnung als Geschäftsräume nutzen will.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16) hat hierzu entschieden, dass entgegen der bisherigen Praxis der Instanzenrechtsprechung ein Berufs- oder Geschäftsbedarf keine ungeschriebene eigenständige Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses darstelle. Die Feststellung, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietvertrages bestünde, müsse in jedem Einzelfall gesondert erfolgen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sind die gesetzlichen Regelbeispiele abschließend geregelt. Liege demnach weder eine Pflichtverletzung des Mieters, noch ein Eigenbedarf zur Unterbringung der eigenen Familie oder Haushaltsmitglieder vor und ist der Vermieter durch die Fortführung des Vertragsverhältnisses auch nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, müsse anhand sämtlicher Umstände des Einzelfalls eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien vorgenommen werden.

Hierbei stellt der Bundesgerichtshof klar, dass aus seiner Sicht der Berufs- und Geschäftsbedarf keinen Eigenbedarf zu Wohnzwecken und auch keine wirtschaftliche Verwertung darstellt. Vielmehr sei der Bedarf des Vermieters an der beruflichen und gewerblichen Nutzung seiner Wohnung zwischen den gesetzlichen Regelbeispielen einzuordnen. Auch wenn sich keine allgemein verbindlichen Grundsätze festlegen ließen, so sei zumindest die Bildung grober Leitlinien möglich.

Zu unterscheiden seien dabei zunächst das Interesse des Vermieters, seine Wohnung sowohl zu Wohnzwecken, als auch überwiegend geschäftlich nutzen zu wollen (sogenannte Mischnutzung) und das Interesse des Vermieters, die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen zu wollen.

Die Mischnutzung steht dabei in einem näheren Zusammenhang zur Eigenbedarfskündigung wegen der Unterbringung der eigenen Familie oder Haushaltsmitglieder, weil ebenfalls ein persönlicher Lebensmittelpunkt begründet würde. Hierbei genüge es zur Annahme eines berechtigten Interesses des Vermieters, wenn ihm andernfalls ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Der Vermieter müsse dabei nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung vortragen.

Die rein geschäftliche Nutzung der Wohnung steht demgegenüber in größerer Nähe zur wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Besondere Berücksichtigung müsse deshalb der Umstand erhalten, dass dem Mieter ausschließlich aufgrund geschäftlich motivierter Gründe sein (räumlicher) Lebensmittelpunkt entzogen werden soll. Deshalb sei ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn zumindest ein Nachteil von einigem Gewicht für den Vermieter bestünde, würde ihm die berufliche bzw. geschäftliche Nutzung seiner Wohnung verwehrt werden. Ein solcher Nachteil könne beispielsweise darin gesehen werden, dass andernfalls die geschäftliche Tätigkeit des Vermieters nicht wirtschaftlich wäre. Denkbar sei jedoch auch eine Erforderlichkeit der Nutzung der Wohnung wegen der konkreten Lebensgestaltung. Eine solche Erforderlichkeit könne u.a. bei gesundheitlichen Einschränkungen oder der Betreuung von Kindern und pflegebedürftigen Personen vorliegen.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann