Durchgriffshaftung gegen GmbH-Geschäftsführer wegen Untervermietung (OLG München, Teilurteil v. 02.05.2019 – 32 U 1436/18)

Wenn ein Vermieter nach zeitraubendem Rechtsstreit gegen den gekündigten und meist zahlungsunfähigen und bereits im Verzug befindlichen Mieter endlich seine Immobilie mittels Gerichtsvollzieher räumen lassen will, gibt es nicht selten die böse Überraschung, dass diese schnell noch unterviermietet wurde. Die Untermieter sind im Räumungstitel aber nicht enthalten, so dass die Vollstreckung zunächst ins Leere geht und nicht unerhebliche Kosten anfallen. Erst nach der Umschreibung des Titels auch auf alle Besitzer der Immobilie kann ein neuer Räumungsversuch unternommen werden.

Das OLG München hatte in seiner Entscheidung darüber zu befinden, ob ein Geschäftsführer einer GmbH persönlich für Schäden, wie z.B. dem Nutzungsausfall, haftet (OLG München, Teilurteil v. 02.05.2019 – 32 U 1436/18). In dem Fall hatte der Geschäftsführer einer zwischenzeitlich insolventen GmbH, nachdem diese zur Herausgabe in erster Instanz verurteilt und die Zwangsvollstreckung bereits absehbar war, die Immobilie noch schnell an eine AG untervermietet, um die Räumung durch den Gerichtsvollzieher zu verhindern.

Der klagende Vermieter konnte durch die hierdurch eingetretene Verzögerung einem neuen Interessenten die Immobilie nicht überlassen und somit auch keine Einnahmen erzielen.

Das OLG sah darin eine verwerfliche vorsätzliche Schädigung des Vermieters, die eine Durchgriffshaftung auf das persönliche Vermögen des Geschäftsführers eröffnet. Es hat sich in dem entstandenen Schaden nicht ein unternehmerisches Risiko verwirklicht, welches in dem Mietverhältnis zur GmbH zu sehen wäre, sondern hierfür zeichnete sich allein die Untervermietung an die AG verantwortlich, bei welcher der Beklagte als Vertreter der GmbH handelte. Dabei hat der Geschäftsführer seine formelle Stellung bewusst zur Schädigung ausgenutzt mit der Absicht, dass im Ergebnis nur die insolvente GmbH als dem Vermieter gegenüber Haftende verbleiben sollte.

Zudem haftet der Geschäftsführer auch deliktisch gem. § 823 Abs. 1 BGB persönlich, da er das Eigentum des Vermieters durch die verzögerte Herausgabe beeinträchtigt hat. Dabei besaß er eine Garantenstellung für das ihm vom Vermieter überlassene Rechtsgut des Eigentums an der Immobilie.

Im Ergebnis haftet der Geschäftsführer zutreffend für die von ihm zu verantwortende Untervermietung an die AG und den hierdurch entstandenen Schaden des Nutzungsausfalls mit seinem Vermögen.

Die Revision wurde nicht zugelassen.

Autor: Rechtsanwalt Frank Buchmayer